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ABUSI EDILIZI ED ECOBONUS 110. Una breve chiacchierata con l’Avv. Samuel Schiaffino

edilizia ponteggi

Focus Contrattualistica – Edilizia – Ecobonus – Il punto con l’Avv. Samuel Schiaffino

Il mensile giuridico di AstroLegal è oggi disponibile per il mese di Luglio 2021.
Riportiamo estratto della chiacchierata con l’Avv. Samuel Schiaffino su “abusi edilizi ed ecobonus 110”.

Per l’articolo completo non mancate di acquistare il nostro mensile. Per maggiori informazioni ed assistenza, viceversa, l’utente può contattare il professionista all’indirizzo www.avvocatoschiaffino.it o alla mail samuel.schiaffino@gmail.com

Sulla base delle più recenti ricerche INSTAT almeno un italiano su due ha commesso nel proprio immobile una qualche irregolarità. Tale situazione ha ingenerato una certa confusione tra gli addetti ai lavori. Per questo motivo, nel nostro focus sulla contrattualistica, abbiamo deciso di fare una breve chiacchierata con l’Avv. Samuel Schiaffino del foro di Viterbo, il quale segue diversi cantieri nel centro Italia.

La paura più rilevante per i clienti, ci confida preliminarmente Schiaffino, risiede nell’ipotesi in cui, a seguito della commissione e magari della realizzazione dei lavori, l’Agenzia delle Entrate si arroghi il diritto di non concedere l’incentivo fiscale, rendendo inoperabile qualsivoglia cessione del credito ed esponendo il beneficiario alla spesa economica.

Se è pacifico il divieto di accedere al bonus in presenza di “importanti” abusi edilizi, lo stesso organo governativo ha però specificato che irregolarità “lievi” danno ugualmente diritto alla maxi detrazione. Il tutto seguendo apposite regole e dichiarazioni.

Gli abusi sanabili di “lieve entità”

Ciò premesso è sicuramente utile trattare preliminarmente gli abusi “di lieve entità”. Questi come accennato, entro determinati limiti, non precludono l’accesso all’incentivo fiscale in presenza di modesti lavori privi di titolo amministrativo (Agenzia delle Entrate – parere 910-1 dell’agosto 2020).

Ma che cosa si intende per abusi edilizi sanabili di lieve entità?

Fortunatamente, anche in tal caso, è stata fornita una soglia numerica dall’ente governativo che non lascia spazio ad interpretazioni. Il margine di tolleranza della difformità dell’intervento non dichiarato è del 2%.

Ciò significa che le eventuali difformità venutesi a creare a seguito dell’abuso non devono superare del 2% le misurazioni originali in altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta, nel rispetto delle destinazioni e degli allineamenti.

In tali circostanze, quindi, prosegue l’Avvocato, è sicuramente possibile usufruire dell’incentivo fiscale. Nulla si oppone in tal senso. Ma c’è ugualmente da fare attenzione, in quanto sul contribuente graverà ugualmente l’onere di produrre una dichiarazione ai sensi di legge sostitutiva dell’atto di notorietà. Spesso tale punto, per incompetenza, noncuranza o leggerezza delle ditte incaricate, è quello che ha destato le maggiori problematiche.

Gli abusi non sanabili di “notevole entità”

Ciò statuito, prosegue Samuel Schiaffino effettuando un ragionamento inverso, per il legislatore ogni irregolarità che ecceda il 2% deve considerarsi quale di “notevole entità” e non sanabile.

A scanso di equivoci è bene richiamare la normativa di riferimento contenuta nel Testo Unico Edilizia del 2001. L’art.49 del summenzionato provvedimento stabilisce delle casistiche per le quali non è possibile beneficiare di alcuna agevolazione fiscale, situazione non derogata per quanto concerne il Superbonus 110 del 2020.

Sono interventi abusivi non sanabili tutte quelle irregolarità poste in essere nelle seguenti situazioni:

  • in assenza di titolo amministrativo od in contrasto con quanto in esso previsto;
  • sulla base di un titolo successivamente annullato;
  • che non rispettano le destinazioni e gli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione dell’immobile, parimenti al piano regolatore generale e particolareggiato di esecuzione.

Da questa breve disamina si scorge quindi una regola fondamentale. Sulla base di questa si deve ritenere che non si può accedere all’incentivo indipendentemente che gli abusi edilizi siano:

  • formali, ossia in assenza totale del titolo abilitativo;
  • sostanziali, ossia in presenza di intervento autorizzato che non rispetta però le modalità di esecuzione e la disciplina urbanistico-edilizia vigente.

Nella versione cartacea l’articolo prosegue valutando come procedere in caso di Abusi esclusivamente nell’immobile di un condomino, nelle modalità di sanatoria e come approcciare le eventuali sanzioni.

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